Tout savoir sur le bail commercial

La loi Pinel met à nouveau le feu aux poudres. Un amendement déposé en Commission des affaires économiques le 27 janvier 2014 au projet de loi sur l'artisanat et le commerce suscite la colère de la chambre nationale des huissiers de justice. Il ouvre la possibilité de rompre un bail commercial par simple lettre recommandée avec accusé de réception.

L'Assemblée a acté la refonte des valeurs locatives, qui prendra effet dans un an. Cela impactera les impôts locaux. Des mécanismes ont été instaurés pour atténuer la pression fiscale chez les grands perdants de la réforme.

Selon les derniers chiffres de l'Insee, l'indice des loyers commerciaux, après être resté stable sur un an, recule légèrement pour s'établir à 108,32 sur le premier trimestre 2015. Cet indice sert de référence pour la révision du loyer, dans le cadre d'un bail commercial.

La réforme de la base des valeurs locatives des locaux professionnels, décriée pour engendrer des hausses d'impôt trop brutales pour les petits commerçants, pourrait entrer en vigueur au 1er janvier 2017 et non 2016.

Par le contrat de cession, le locataire sortant cède son bail commercial à un successeur, dans les conditions autorisées par le bail lui-même. L'indemnité versée en échange est libre et doit être inscrite dans le contrat de cession. Elle n'est liée ni au chiffre d'affaire ni au bénéfice réalisé.,Une fois cédé, le bail se poursuit, sans changement par rapport au contrat initial, notamment concernant le loyer à verser au bailleur, qui ne peut pas être augmenté à cette occasion.

La sous-location partielle ou totale d'un local commercial ne peut se faire que si le bailleur l'autorise expressément et que le contrat de bail le mentionne.

Lorsque le bail commercial arrive à expiration, s'il ne fait pas l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé tacitement. Cependant il ne s'agit que d'une " prolongation " et non d'une " reconduction ". Autrement dit le bail est bien arrivé à terme : il ne crée pas de nouveaux droits. Par conséquent mieux vaut faire une demande officielle de renouvellement de bail, au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail, ou à tout moment si le bail est déjà arrivé à terme.

La lecture du projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a débuté à l'Assemblée nationale. Décrié, ce texte prévoit notamment de réformer substantiellement le bail commercial. Explications.

Durée du bail, activités autorisées, montant du loyer et des charges, pas-de-porte, dépôt de garantie... Voici les points essentiels à surveiller avant de signer un bail commercial.

Un nouvel indicateur : l'indice des loyers commerciaux a remplacé l'indice du coût de la construction. Il est publié chaque trimestre par l'Insee.

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En principe, le bail commercial prend fin sous l'effet d'un congé. A défaut, il se poursuit.

En échange du paiement régulier des loyers par le locataire, le propriétaire est tenu de maintenir le local en bon état.

Il arrive que le bail commercial prévoie une clause d'exclusivité commerciale.

Si le bail contient une clause d'agrément, le vendeur du fonds doit demander l'autorisation au propriétaire pour céder le bail, à défaut, il risque la résiliation.

Ses relations courtoises avec le propriétaire des murs seront vaines

Durée du bail, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie... Voici ce qu'il faut savoir avant de signer un contrat de bail commercial pour traiter d'égal à égal avec le propriétaire et éviter les pièges.

Congé à la fin de la période triennale, résiliation anticipée du bail , départ à la retraite, dépôt de garantie... Comment mettre fin à un bail commercial ?

Dans un bail commercial ; le loyer d'origine est librement fixé par les parties. En tenant compte du jeu de l'offre et de la demande.

Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc en aviser son propriétaire par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Comme le droit au bail, le pas-de-porte aussi appelé droit d'entrée est d'usage fréquent. Mais, juridiquement, il est difficile d'en déterminer les contours.

Pour le locataire, le principal avantage du bail commercial, c'est son droit au renouvellement, encore appelé " propriété commerciale ".

Renouvellement du bail, révision et augmentation du loyer... Quelles augmentations sont justifiées, et comment les contester en cas de litige.

Le bail commercial doit être conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce.

Le loyer est automatiquement déplafonné lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou lorsque le bail de neuf ans se poursuit tacitement au-delà de douze ans.