Les revenus fonciers, générés par les loyers que vous encaissez sur vos biens mis en location, sont soumis à l'impôt sur le revenu, à des taux qui peuvent atteindre plus de 66% (tranche d'imposition jusqu'à 45%, 3% ou 4% supplémentaires au titre de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2%). De plus, la valeur des biens eux-mêmes entre dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
"Quand les crédits sur cet immobilier locatif sont épuisés, une fois les impôts acquittés, il ne reste généralement que des queues de cerise", ironise Arlette Darmon, notaire à Paris et présidente du groupe Monassier. Il existe une solution pour alléger la note, tout en conservant l'immobilier dans la famille. C'est une sorte de LBO familial sur l'immobilier locatif, qu'on appelle "owner buy out", soit OBO.
"Schématiquement, le propriétaire vend son immobilier locatif à une SCI (société civile immobilière), créée généralement avec ses enfants qui entrent donc au capital. Imaginons 10 millions d'euros d'immobilier concerné. Le propriétaire initial conserve 20% de la SCI, le reste étant attribué à ses enfants. La SCI emprunte 8 millions d'euros pour acheter et le capital social de la société s'établit à 2 millions d'euros. De 10 millions taxables à l'IFI pour les parents, on passe à 400 000 euros (20% de 2 millions) la première année, soit sous le seuil d'exigibilité de 1,3 million d'euros", explique Sophie Nouy, directrice du pôle d'expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil. Quant à l'impôt sur le revenu, il disparaît aussi, puisque les loyers encaissés sont diminués des intérêts d'emprunt, soit un revenu foncier taxable égal à zéro pendant plusieurs années. "Il y a abus de droit si le propriétaire se vend le bien à lui-même dans un but principalement fiscal, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque avec la SCI il a redistribué le patrimoine immobilier avec l'objectif, en faisant entrer ses enfants, de préparer sa transmission", précise Arlette Darmon.
Simple sur le papier, l'opération demande cependant de se livrer à quelques calculs. Au moment de la vente de l'immobilier à la SCI, le propriétaire va percevoir le prix et devoir à ce moment-là payer l'impôt sur la plus-value. C'est bien sûr beaucoup plus efficace si les biens étaient détenus depuis longtemps, la taxation étant dégressive avec le temps et l'exonération totale, acquise au bout de trente ans. "Le propriétaire se prive certes de ses revenus fonciers, mais en contrepartie, il a transmis le bien à ses enfants et il a perçu du cash qu'il a pu placer sur une assurance-vie par exemple, qui va lui procurer des revenus financiers exonérés d'IFI et plus faiblement taxés à l'impôt sur le revenu", conclut Arlette Darmon. Simple comme un OBO !