"Je suis en train de m'endetter jusqu'à ma fin de vie pour financer des travaux d'isolation." Malgré ces rénovations "nécessaires", Irène ne parviendra pas à se débarrasser de l'étiquette de passoire énergétique qui colle à son logement. La quinquagénaire loue son appartement en Seine-et-Marne depuis 2015 mais ces derniers mois, le retour sur investissement est loin d'être positif. Pour cause, son logement est visé par la loi climat et résilience, votée en mai 2021. Celle-ci stipule que ceux qui ont une consommation supérieure à 450 kilowattheures par an et par mètre carré seront considérés comme énergétiquement indécents et ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2023. Une large partie des biens classés G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est concernée. Le DPE, accompagné d'une note allant de A à G, indique le niveau de consommation énergétique d'un bien. Il est devenu obligatoire pour toute vente ou location, et particulièrement utile pour cibler les habitations bientôt punies par la loi. La nouvelle règle s'étendra d'ailleurs à tous les logements qualifiés de passoires énergétiques, c'est-à-dire à tous les biens classés G à partir du 1er janvier 2025, F en 2028 et E en 2034.
Il y avait urgence. Le président de la République a annoncé, le 14 juillet dernier, un "plan de sobriété énergétique" dont le but est de réduire de 10% notre consommation d'énergie par rapport à 2019, d'ici 2024. Or le bâtiment représentait 44% de la consommation d'énergie finale en France en 2021, selon le ministère de la Transition écologique. Chaque année, le secteur émet plus de 123 millions de tonnes de CO2, soit un quart des émissions nationales. Un groupe de travail sur le logement a été initié par le gouvernement le 27 juillet afin de trouver des solutions plus "propres".
Les nécessaires travaux d'isolation
Première solution ? Faire des travaux de rénovation thermique. Les propriétaires sont nombreux à devoir en réaliser : en 2022, on compte 5,2 millions de passoires énergétiques en France, soit 17% du parc locatif, selon une étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). C'est le cas de Romain, qui possède un appartement à Saint-Jean-de-Monts (Vendée), classé F : "J'ai dû remplacer les radiateurs par des modèles plus performants, et changer les fenêtres pour du double vitrage." Modifier son mode de chauffage, rénover les menuiseries ou encore isoler les murs sont les trois techniques principales pour rénover un logement de l'intérieur. Problème : pour cet appartement situé dans une résidence "atypique" construite en 1974, cela ne suffira pas. "On est très limités au niveau des travaux et l'isolation par l'extérieur n'est pas envisageable", poursuit le Vendéen. Certains biens énergivores comme le sien sont situés dans des hypercentres historiques, zones protégées ou classées au patrimoine historique. Pour conserver leur architecture, de telles habitations ne peuvent être rénovées de l'extérieur sans respecter un cahier des charges "parfois contraignant" et "onéreux" pour les propriétaires. "Sans parler du long processus d'approbation", insiste Romain.
"Je ne sais pas comment je vais m'organiser pour tout financer"
De tels travaux de rénovation, qu'ils soient intérieurs ou extérieurs, ont un coût souvent important pour les propriétaires. Depuis le 1er janvier 2020, l'Etat leur propose une aide, "MaPrimeRénov'", justement dédiée à la rénovation thermique. Elle vise à financer les travaux dans 400 000 à 500 000 logements par an à hauteur de 3000 euros en moyenne. Pour Jean-Claude, détenteur d'un appartement à Toulouse, cela ne sera pas suffisant. Le retraité doit remplacer toutes les fenêtres et portes-fenêtres pour la modique somme de 8000 euros. "Je me sens obligé de le faire pour pouvoir continuer à louer. C'est très lourd, je ne sais pas comment je vais m'organiser pour tout financer", reconnaît-il. D'autant plus que le natif de Bayonne dispose de peu de temps pour améliorer son DPE, d'ici janvier prochain. Une date que désapprouve le président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), Christophe Demerson, tant elle lui semble déconnectée de la réalité : "Je ne suis pas Gérard Majax, je ne peux pas rénover chaque logement d'un coup de baguette magique", raille-t-il.
Selon l'ONRE, 140 000 logements seraient concernés ; 400 000 selon l'Unpi. "Avant même la guerre en Ukraine, nous disions que cela ne passerait pas pour beaucoup de logements. Aujourd'hui, ni les hommes ni les matériaux ne sont disponibles pour faire les travaux", déplore Christophe Demerson. Il propose au ministère de la Ville et du Logement une "révolution fiscale" avec une déduction sur les revenus de 30% pour les travaux de rénovation énergétique dans la limite d'un montant "fixé par le législateur". Une revendication restée pour le moment sans réponse.
13% des propriétaires ont l'intention de vendre leur logement
Face à toutes ces difficultés, pratiques comme économiques, certains propriétaires refusent tout simplement de faire les travaux d'isolation. A l'image de Sylvie, en Meurthe-et-Moselle, qui possède trois appartements remis à neuf et toujours classés F. Celle-ci est radicale : "Je serai peut-être hors la loi mais je ne communiquerai pas le DPE aux locataires et ceux qui le veulent absolument ne seront pas retenus." D'après une étude de l'Unpi*, plus de 16% ont l'intention de conserver leur bien sans le rénover et 9% songent, comme Sylvie, à ne pas respecter la règle et à louer quand même leur logement. Ils sont également 13% à avoir l'intention de vendre leur logement plutôt que de le rénover. Un chiffre qui se répercute sur le marché de l'immobilier, comme le confirme Olivier Descamps, directeur général du réseau de mandataires IaD : "Dès 2021, on a eu une augmentation de 8% des mises en vente des biens en F et G."
Or, qui dit hausse de l'offre, dit également baisse des prix, surtout s'il s'agit de biens mal notés par le DPE. Selon une enquête menée par Se Loger et Meilleurs agents, un appartement classé F ou G se vend en moyenne 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Selon Olivier Descamps, la vente des logements énergivores pourrait également restreindre l'offre de location : "Le risque, c'est que le bien soit récupéré par des acheteurs qui veulent en faire leur résidence principale et que certains locataires, qui ne veulent pas devenir acquéreurs, ne trouvent plus de logement."
Les propriétaires eux-mêmes craignent une pénurie, tant la situation est "intenable". Nombre d'entre eux rencontrent des problèmes avec le DPE et sa réalisation. Réformé en juillet 2021 pour le rendre plus fiable, il est désormais établi à partir des caractéristiques du logement (superficie, épaisseur et isolation des parois, nombre de fenêtres, système de chauffage...). Le calcul intègre également de nouveaux paramètres : consommations énergétiques en matière d'éclairage, de ventilation... Sauf que le mode de diagnostic n'est pas au point, selon plusieurs propriétaires : "En l'absence d'information, le diagnostiqueur prend une valeur par défaut qui nous est forcément défavorable. Et ça, c'est honteux", regrette Pierre, qui possède un appartement en Provence-Alpes-Côte d'Azur. "La consommation réelle est plus fiable", ajoute-t-il en évoquant le précédent mode de calcul du DPE qui se basait sur les factures de l'occupant.
A l'origine, ce DPE devait être complété par un audit énergétique en cas de vente de passoires thermiques dès le 1er janvier 2022. Le ministère du Logement a reporté à deux fois cette mesure, d'abord au 1er septembre 2022 puis au 1er avril 2023. A terme, l'audit permettra de fournir au vendeur et à l'acquéreur un programme de travaux à réaliser et le coût total d'une rénovation énergétique pour sortir de la catégorie des passoires thermiques. En attendant, la ministre de la Transition écologique, Agnès Pannier-Runacher, a annoncé le lancement "dans les prochains jours" d'un appel à projets de 150 millions d'euros pour financer "des outils innovants de lutte contre la précarité énergétique".
*Sondage représentatif mené auprès de 4000 propriétaires interrogés par l'Unpi en avril 2021