Quelles leçons tirez-vous de cette année 2021 en termes d'immobilier résidentiel ?
Jean-Marc Torrollion : D'abord, une activité record avec un volume de transactions estimé à 1,2 million de ventes sur l'ensemble de l'année. Ensuite, une hausse des prix significative, de + 7,1% sur la France entière, plus élevée d'ailleurs sur les maisons que sur les appartements pour la deuxième année consécutive. Enfin, l'essoufflement du mouvement de métropolisation, soutenu par les pouvoirs publics ces dernières années. Les Français se tournent de plus en plus vers les villes périphériques et les zones rurales ou balnéaires afin de bénéficier d'espaces plus grands et plus proches de la nature.
Comment expliquez-vous ces caractéristiques extraordinaires ?
Cela résulte incontestablement de la crise sanitaire que nous avons vécue ces deux dernières années. Les Français se sont retrouvés confinés dans leur bien immobilier, qui est devenu une sorte de refuge pour leur cocon familial et d'espace de travail pour certains. Cette période a modifié l'approche qu'ils avaient de leur habitat et imposé de nouveaux critères : plus de confort, moins de densité et une nouvelle approche des loisirs, avec le retour en force de la résidence secondaire.
Bien entendu, il ne faut pas négliger le paramètre du pouvoir d'achat. L'accumulation d'épargne, ajoutée à la faiblesse des taux d'intérêt, a rendu possible un grand nombre de projets. Nous avons calculé qu'entre 2014 et 2021, le pouvoir d'achat dans l'immobilier s'était accru de près de 30%. Ce qui a plus que compensé la hausse des prix observée dans le même temps - excepté dans des grandes villes comme Paris ou Bordeaux. Les Français ont découvert qu'ils avaient les moyens d'acheter !
Pensez-vous que la crise sanitaire a provoqué des changements de comportements profonds et pérennes ?
Ce désamour de la métropolisation me semble être une tendance durable. Nous sentons que la grande ville souffre d'une perception négative et que les citoyens sont aujourd'hui plus en quête d'un cadre paisible. Pas forcément au milieu de la forêt, mais plutôt en péri urbanité. Cela semble être une grande aspiration et c'est l'enjeu auquel la ville de demain devra répondre.
A quoi peut-on s'attendre pour 2022 ?
Je ne pense pas que nous battrons un nouveau record de transactions. Pour atteindre 1,2 million de ventes, il faut des acheteurs et des vendeurs. Or nous manquons d'offres, donc les volumes seront mécaniquement en baisse. Parmi les facteurs positifs, notons en revanche la bonne situation économique, avec un niveau d'emploi qui s'améliore. De même, il existe à l'heure actuelle très peu de placements plus rentables que l'immobilier, étant donné la faiblesse des rendements de l'épargne. Je citerai pour terminer trois inconnues majeures : la hausse prévisible des taux d'intérêt, l'inflation et les effets de la loi Climat et Résilience, qui prévoit notamment la réalisation d'un audit énergétique pour les biens classés F ou G. Quel sera l'impact de cette mesure sur le marché ? La question reste entière.